토지 확보율 광고가 사실과 달랐다면, 지주택 가입계약을 취소할 수 있나

법이 금지하는 광고

조합원 모집 광고에는 토지 사용권원과 소유권 확보 비율이 들어가야 하고(주택법 제11조의5 제1항), 그 비율을 사실과 다르거나 불명확하게 알리는 행위, 조합사업의 내용을 사실과 다르게 설명하거나 중요한 사실을 숨기는 행위는 금지됩니다(주택법 제11조의5 제2항). 이를 어기면 처벌 대상이 됩니다(주택법 제102조).

'확보율'의 기준

확보 비율은 '주택건설대지'를 기준으로 계산합니다. 대법원은 주택건설대지가 주택과 부대·복리시설이 들어설 땅이고, 별도 사업으로 진행되는 공원·녹지 부지는 포함되지 않는다고 보아 유죄를 유지했습니다(대법원 2025. 2. 20. 선고 2024도17880 판결).

또 '토지 확보 ○○%'가 소유권인지 사용권원(사용 승낙)인지에 따라 의미가 크게 다릅니다. 광고에서 들은 숫자가 무엇을 기준으로 한 것이었는지부터 확인합니다.

계약 취소를 검토할 때 법원이 보는 것

• 광고가 속일 우려가 있는지는 보통의 주의력을 가진 일반인이 받는 전체 인상을 기준으로 봅니다. 광고 주체가 조합 측이라는 점까지 가입자가 증명해야 하는 것은 아니라고 한 판례가 있습니다(대법원 2023. 7. 27. 선고 2022다293395 판결).
• 다만 단순한 과장은 기망으로 보지 않습니다. '모집 마감 임박' 홍보는 과장에 그친다며 취소를 인정한 원심을 깬 판례가 있습니다(대법원 2021. 10. 28. 선고 2021다257743 판결).
• 핵심은 가입 당시에 이미 사실과 달랐는지, 그것이 가입 결정에 영향을 줬는지입니다. 나중에 사업이 늦어졌다는 사정만으로는 부족할 수 있습니다.
• 철회·탈퇴·환급 사항을 설명하지 않는 등 주택법 위반이 적극적 기망에 해당한다며 취소를 인정한 하급심 사례도 있습니다(대전지방법원 2023. 12. 7. 선고 2022가단114635 판결).

사기로 맺은 계약은 취소할 수 있고(민법 제110조), 취소되면 낸 돈의 반환을 청구합니다.

늦거나 엇갈리면 막힐 수 있습니다

• 취소권은 추인할 수 있는 날부터 3년, 계약한 날부터 10년 안에 행사해야 합니다(민법 제146조).
• 속았다는 것을 안 뒤에도 분담금을 계속 내고 사업이 승인까지 진행된 사건에서, 뒤늦은 반환 청구가 신의칙에 반한다고 본 판례가 있습니다(대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다239692 판결).
• 한 사유로 반환 소송에서 지면 다른 무효·취소 사유로 다시 청구하기 어렵다고 본 판례가 있어(대법원 2024. 10. 8. 선고 2024다228401 판결), 처음부터 주장할 사유를 함께 정리합니다.

모아 둘 증거

• 가입 당시 광고·전단·현수막 사진, 인터넷 게시물 캡처(날짜가 보이게)
• 홍보 문자, 상담 녹음, 당시 메모
• 가입계약서와 첨부 서류(사업계획 동의서, 설명 확인서)
• 모집 당시 실제 확보 현황을 보여 줄 자료(실적보고서, 관청 회신)
• 계약 날짜와 광고 날짜를 나란히 적은 표

허위 설명이 형사상 사기에 해당하는지는 따로 판단합니다. 민사 취소와 형사 고소의 관계는 형사 고소와 민사 소송의 관계 칼럼에 정리했습니다.